پاسخ به هشت سوال درباره آینده بازار مسکن

به گزارش یومیر ، بهراد مهرجو ادامه دارد روزنامه ساختمانچگونه این معادله شد؟ آیا معاملات بازار مسکن از جایی غیر از فروش عادی متقاضیان طبقه متوسط ​​انجام می شود؟ در این گزارش سعی شده است اطلاعاتی در مورد این موضوعات ارائه شود.

تورم چقدر است و مسکن چه گرانتر شده است؟

1- بین افزایش تورم و افزایش قیمت خانه هیچ رابطه دقیقی وجود ندارد. برآوردها نشان می دهد که قیمت خانه در سال گذشته به طور متوسط ​​30 درصد افزایش یافته است. این نرخ 10 درصد پایین تر از تورم است اما در عین حال متوسط ​​قیمت هر متر مربع آپارتمان در تهران به 17 میلیون تومان رسیده است. بنابراین مسئله مسکن بیشتر از قیمت است و این مربوط به فاصله بین قیمت و قدرت خرید شهروندان عادی است.

وام رهنی چقدر مهم است؟

2. شش سال پیش ، برآوردها تأیید می کردند که یک خانواده طبقه متوسط ​​برای خرید خانه در تهران به 12 سال زمان نیاز دارند. در آن زمان متوسط ​​قیمت یک ملک در تهران 900000 تومان بود. این رقم اکنون 17 بار افزایش یافته است ، اما میزان دستمزد و پس انداز برای خانوارهای طبقه متوسط ​​تغییر چشمگیری نداشته است به طوری که میانگین درآمد کارمندان و کارگران به حداکثر 2 میلیون و 700 هزار تومان در ماه رسیده است. برای کارمندان ، حقوق ماهانه آنها با مبلغ اضافه کاری و سایر پرداخت های تشویقی به حداکثر 4 میلیون تومان می رسد. در این شرایط یک کارمند برای خرید یک پای مربع یک آپارتمان در تهران به صرفه جویی کامل حقوق 4 ماهه نیاز دارد. اگر او تمام حقوق خود را پس انداز کند ، می تواند بعد از 20 سال یک آپارتمان 60 متری در تهران بخرد. اما محاسبات خرید خانه به این روش انجام نمی شود. به طور متوسط ​​، یک سوم درآمد مازاد هر خانوار صرف هزینه مسکن می شود. بنابراین ، کارکنان با بالاترین حقوق ماهانه پس از 60 سال ، قادر به خرید یک واحد آپارتمان 60 متری هستند. در این حالت وام وام مسکن کمتر از 11 فوت مربع است. برای دریافت وام مسکن 240 میلیون تومانی نیز نیاز به پرداخت حداقل قیمت 20 میلیون تومان است و این هزینه یک متر مربع باعث کاهش قدرت خرید وام می شود.

کدام رکود برای ما مفید است؟

3 – در حال حاضر ، بازار مسکن در رکود مطلق قرار دارد. تعداد معاملات به شدت کاهش یافته است. در همین زمان ، هر روز 100000 نفر به بورس اضافه می شود. این اطلاعات نشان می دهد که طبقه متوسط ​​قدرت شرکت در بازار مسکن را از دست داده و بازارهای جدیدی را جایگزین آن کرده است. با این حال ، حتی در زمان رکود اقتصادی ، قیمت مسکن همچنان رو به افزایش بود.

دفتر برنامه ریزی و دارایی مسکن وزارت راه و شهرسازی آمار جدیدی از وضعیت بازار مسکن در اردیبهشت ماه منتشر کرده است که نشان می دهد با وجود رکود بازار ، قیمت ها بیش از 5 میلیون تن در سال افزایش یافته است. متر مربع در مقایسه با یک سال پیش. خلاصه اطلاعات آماری در مورد بازار مسکن به نقل از وزارت راه و شهرسازی به شرح زیر است: متر مربع یک واحد مسکن در اردیبهشت سال گذشته 12 میلیون و 712 هزار 600 تن بوده که سالانه 4 میلیون و 300 هزار تن افزایش یافته است. سال متر تعداد گواهینامه های صادر شده در بخش مسکن در اردیبهشت امسال 11 هزار و 569 واحد بوده است ، در حالی که در اردیبهشت سال گذشته 12 هزار و 317 واحد مسکن فروخته شده است ، بنابراین تعداد کالاها در اردیبهشت امسال در مقایسه با ماه گذشته (آوریل 1999) است. که با 1600 واحد معامله شد ، 78.9 درصد رشد داشته است ، اما نسبت به ماه مشابه سال گذشته (مه 1998) 6.1 درصد کاهش داشته است. قیمت خانه در تهران در اردیبهشت امسال در مقایسه با رشد ماه آوریل 9.4 درصد و در مقایسه با مه سال گذشته 33.8 درصد رشد است. گرانترین منطقه تهران مانند دهه گذشته یک منطقه با متوسط ​​هزینه 34 میلیون و 199 هزار و 400 تومان بود. ارزانترین منطقه منطقه 18 با متوسط ​​هزینه 7 میلیون 743،000 600 تن در نظر گرفته شده است. در معاملات مسکن مه ، 7 منطقه در تهران به طور متوسط ​​10 میلیون تومان برای هر متر مربع و در 15 منطقه دیگر نیز متوسط ​​قیمت هر متر مربع مسکن بیش از 11 میلیون تومان اعلام شده است. “بیشترین تعداد معاملات در منطقه 5 با یک هزار و 608 ورودی و کمترین تعداد در منطقه 19 با 64 معاملات است.” چرخه تجارت بدترین اتفاقی است که تاکنون در بازار مسکن افتاده است.

حذف قیمت چقدر مؤثر بود؟

4. “قیمت مسکن از دیوار حذف شد.” این راه حلی است که دولت برای کنترل اوضاع بازار اتخاذ کرده است ، اما حتی پس از استفاده از این روش روند افزایش قیمت ها همچنان ادامه دارد. تلاش دولت برای کنترل بازار مسکن بیش از یک اقدام اجرایی به یک حرکت نمادین تبدیل شده است.

آیا خانه ها ارزان هستند؟

5- امکان کاهش احتمالی قیمت مسکن وجود ندارد. حتی افت قیمت خانه نیز جدی نگرفته است. به طور خاص ، محاسبات نشان می دهد که قیمت در کلیه واحدهای تولیدی 30 تا 56 درصد افزایش یافته است. در عین حال ، برخلاف اظهارات سیاسی بیان شده از سوی استاندار ، تورم در ماه های آینده کاهش نمی یابد. فقط در ماه های آینده به دلیل تحرکات سیاسی چهره های تکنوکرات و مدیران ارشد برای شرکت در انتخابات ریاست جمهوری ، انواع نقل قول های رسانه ای در مورد آینده قیمت ها و احتمال کاهش تورم وجود خواهد داشت ، اما هیچ کدام از این ها نشانگر واقعی نیست وضعیت اقتصاد ایران.

آیا تعداد مستاجرین کاهش یافته است؟

6- نسبت تعداد مالکان به مستاجرها برای افزایش تعداد مالکان تغییر نکرده است. 30.8٪ از جمعیت ایران در این منطقه اجاره دهنده هستند. در حالی که در اوایل دهه 1990 ، این رقم 26 درصد بود. در حال حاضر 106 برنامه در سال وجود دارد. 100 واحد مسکن افزایش قیمت خانه و کاهش شاخص های پس انداز نیز به کاهش شدید توانایی طبقه متوسط ​​برای خرید خانه منجر شده است. طبقات پایین با خانه فاصله ندارند.

آیا مالیات خانه خالی یک درمان درد برای بازار مسکن است؟

7. چه کسی مجاز به پرداخت مالیات خالی نیست؟ تقریباً همه سیاستمداران بازار مسکن در حال پاسخ به این سوال هستند. به ویژه در پارلمان قبلی ، برخی نمایندگان که بیش از سه آپارتمان داشتند ، با این قانون مخالفت کردند. شماری از سیاستمدارانی که در بازار مسکن سرمایه گذاری کرده اند از اجرای این ایده تمایلی ندارند و تقریبا همه سهامداران بازار نسبت به اجرای قانون شک دارند. تخمین جمعیت این جامعه به نفع ذینفعان نیست ، اما قدرت سیاسی آنها به حدی است که در دهه گذشته اجازه اجرای قانون داده نشده است. برآوردها نشان می دهد 25 میلیون خانوار در کشور وجود دارند. در مقابل ، 25412000 واحد مسکن ساخته شده است. برآوردها نشان می دهد حداقل 2.5 میلیون واحد مسکن در کشور خالی است که از این طریق امکان پرداخت مالیات به دلیل مخالفت سیاسی امکان پذیر نیست. در عین حال ، ایده مالیات بر سود سرمایه در بازار مسکن به تأخیر می افتد. عدم اجرای این قانون باعث شده است که مسکن از طرف تقاضای واقعی در دسترس نباشد. در گزارشی که سال گذشته توسط خبرگزاری خبرگان یومیر منتشر شده است ، آمده است: “در یک دهه گذشته ، تعداد خانوارهای کشور به حدود 25 میلیون افزایش یافته است ، اما تعداد واحدهای مسکن موجود برای تقاضای واقعی است. در 10 سال گذشته افزایش نیافته است و حداکثر 23 میلیون واحد رسیده است. به عنوان توضیح بهتر این واقعه ، تعداد واحدهای مسکن تکمیل شده در سال 1392 (6 سال پیش) 834000 واحد در سطح کشور بوده که در 3 ماه اول سال 1397 به 100 هزار واحد کاهش یافته است.

چه کسی اجازه آرامش بازار را نمی دهد؟

8- تقریباً هیچ دوره ای در اقتصاد ایران وجود ندارد که مستاجران بتوانند وضعیت خود را بهبود بخشند. طی 35 سال گذشته ، 14 درصد صاحبان خانه این کشور به طبقه مستاجر سقوط کرده اند. شاخص دسترسی مسکن برای خانوارهای شهری اکنون به 16 سال نزدیک می شود ، در حالی که در سند چشم انداز پیش بینی می شود 1400 خانوار طی 5 سال به خانه برسند. محاسبات دیگر نشان می دهد که نسبت پس انداز خانواده های طبقه متوسط ​​به خرید خانه در تهران نزدیک به 56 سال است. ساکنان دهک های میانی و پایین کشور در رده 37٪ طبقه بندی املاک و مستغلات قرار دارند و مجبور به پرداخت 23٪ افزایش در نرخ اجاره در شهرها و بیش از 50٪ در تهران هستند. بین سال های 2006 و 2016 ، 10.5 میلیون واحد مسکن در کشور ساخته شده است ، در حالی که در مدت مشابه تنها 2.4 میلیون خانوار جدید صاحب خانه شدند. این محاسبات نشان می دهد که 77 درصد تقاضای مسکن در کشور مصرف کننده نیست. تمام این اطلاعات تأیید می کنند که تغییراتی در بازار مسکن ایجاد شده است که این بخش را از قانون عرضه و تقاضا خارج کرده است. گردش مالی بازار مسکن به طور متوسط ​​یک هزار میلیارد تن در سال تخمین زده می شود ، در حالی که این رقم در 15 سال پیش 420 میلیارد تن بود. در بازاری از این بزرگی ، بسیاری از علایق پشت هر تصمیمی برای تغییر شرایط هستند.

انتهای پیام